Acabamos com a classificação hoje. Depois vamos para evicção
e vícios redibitórios.
Contratos por prazo
determinado
O que seria um contrato por prazo determinado? É o contrato em que as partes ou a lei
estipulam uma data para sua vigência. Muitas vezes o contrato tem prazo
determinado porque as partes querem ou porque a lei assim manda. Exemplo:
contrato de experiência em Direito do Trabalho: qual é o prazo máximo? Noventa
dias. Não pode ir além disso. Nem adianta querer mudar. O simples decurso do
prazo põe fim a ele.
Importante saber que alguns contratos por prazo determinado,
chegado o tempo do fim, se as partes não se manifestam e ficam silentes, se
renovam por tempo indeterminado. Típico exemplo é o contrato de locação. Chegou
o dia em que ele vai acabar, hoje, digamos. Amanhã, se ninguém falou nada, ele
irá se renovar indeterminadamente. Até quando? Enquanto as partes permanecerem
quietas.
Isso tem lógica, pois, se vence hoje o contrato de locação e
esqueci disso, mas continuo morando lá? Pode chegar o dono do imóvel me
exigindo retirada imediatamente? Não. Então, é necessária a denúncia. O que é mesmo? Informar à
outra parte que não quer mais. Essa denúncia trará um novo prazo de acomodação.
É como o aviso prévio do contrato de trabalho.
Contrato por prazo
indeterminado
Ocorre quando a lei ou as partes não fixam prazo para sua
vigência.
Se empresto algo a alguém, sem estabelecer prazo para
devolução, quando a pessoa deverá me devolver? O contrato por prazo
indeterminado se presume o prazo de
necessidade. Ou então: “empresta-me até eu puder comprar o meu.” Contratos
por prazo indeterminado precisam ser denunciados. A parte que quiser terminar
terá que informar à outra. Sem nada estabelecido, usamos o bom-senso puro, como
em todo o Direito. Razoabilidade mesmo.
Aditamento dos
contratos
Aditar um contrato é prorrogá-lo. Por ora, podemos usar esse
“sinônimo”. Pode ser feito de duas formas: renovação contratual, quando a prorrogação é feita com alteração
de cláusulas. Se digo “renovei o contrato”, pode ter certeza que algo
mudou. Valores, por exemplo. Novas coisas foram acrescentadas. Por outro lado,
se falo em recondução do contrato,
dizemos que ele foi aditado e se manteve com as mesmas cláusulas, sem qualquer
alteração. Isso é reconduzir.
Para quem mexe com contratos esses termos são muito
importantes. Assim, não precisamos de mais detalhes. Basta saber o termo certo.
Se se diz que houve renovação, então cabe a pergunta diretamente: “quanto você
está pagando agora?”
Contratos paritários
O termo origina de “pares”. Existe alguma semelhança na
situação. Paritários, portanto, são os contratos do tipo tradicional em que as
partes discutem livremente as suas condições, pois se encontram em pé de
igualdade. Em outras palavras, são pares.
Nesses contratos paritários, existe a livre manifestação de
vontade. Há negociação. Fazem-se propostas e contra-propostas. O contrato
paritário terá período pré-contratual.
Contratos de adesão
Ao contrário dos paritários, os de adesão são aqueles em que todas as cláusulas são
previamente estipuladas por uma das partes. Não há fase inicial, ou seja,
não há negociação preliminar.
O oblato não pode discutir ou modificar as cláusulas, o teor
do contrato. Aderir é “colar”, ou “se
unir” a um contrato.
O que é importante saber aqui: o contrato de adesão foge da
tradição, então há exceções. Contrato, em geral, é “o negócio jurídico por meio
do qual as partes declarantes, limitadas pelos princípios da função social e da
boa-fé objetiva, autodisciplinam os efeitos patrimoniais que pretendam atingir,
segundo a autonomia de suas próprias vontades.” Esse é o conceito dado
pelos autores Gagliano & Pamplona. Note que contrato de adesão não se
encaixa bem nessa descrição.
Vamos ler um pouco do nosso Código. Art. 423: “Quando houver no contrato de adesão
cláusulas ambíguas ou contraditórias, dever-se-á adotar a interpretação mais
favorável ao aderente.” Como pressupomos uma hipossuficiência econômica, o
aderente ou oblato é economicamente mais fraco, então ele deverá ser favorecido.
Art. 424: “Nos
contratos de adesão, são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada
do aderente a direito resultante da natureza do negócio.” Existem contratos
que naturalmente trazem direitos, como o de compra e venda. Daí vem a obrigação
de entregar. Não pode o contrato estabelecer a renúncia prévia de direitos que
advirão do contrato.
Pelo que já falamos, não há período pré-contratual nem negociação.
Exemplo: contrato de prestação de serviço de telefonia. Outros: serviço de
energia, de educação, de abertura de crédito em banco. Observação: mesmo que
haja desconto em alguns casos, isso não descaracteriza o contrato como sendo de
adesão. Contrato de transporte também é de adesão. É negociável o valor da
passagem? E da TV a cabo? Você não pode escolher o pacote? Sim, mas para cada
um deles haverá um contrato pré-escrito. Então são todos de adesão.
A regra é: pode negociar? Não? Então é contrato de adesão!
E não só quanto aos descontos nas prestações; mesmo que a
parte “forte” concorde em mudar uma pequena cláusula, isso não descaracterizará
o contrato de adesão.
Temos alguns requisitos para contratos de adesão: ser
impresso em letras legíveis, sem redação confusa, ou terminologia técnica,
conceitos ambíguos ou vagos. Letra legível é com fonte de tamanho pelo menos
“12”.
O que é um conceito vago? “Vende-se uma linda geladeira”. Ou “vende-se uma enorme geladeira”. Note que
nesses casos irá depender muito de cada um o que é lindo ou o que é enorme.
Isso tornaria a prestação jurisdicional difícil pois uma das partes iria alegar
descumprimento da outra, que acreditava, piamente, estar entregando uma
geladeira linda mesmo.
Outro requisito dos contratos de adesão: devem ser uniformes e conter oferta rígida. São mais ou menos
a mesma coisa: contratos cujo teor não pode ser alterado sem ampla divulgação
ou aprovação de autoridade. Como para alterar preço de passagem de ônibus.
Outra coisa: conter
aceitação simples do oblato. Não se pode mudar todas as cláusulas a todo
tempo.
Mais dois requisitos: o contrato de adesão supõe a superioridade
econômica de um dos contratantes. No caso é um proponente. “Supor” é supor
mesmo: a princípio, acredita-se que a NET, prestadora de serviços de TV por
assinatura e outros, tem maior poder econômico do que seus clientes em geral.
Mas e se um deles for Eike Batista? Então essa presunção é juris tantum. *
E o último: conter
proposta aberta ao público, permanente e geral, e dirigir-se a um número
indeterminado de pessoas. Não pode o proponente discriminar quem poderá
aderir. Qualquer um que se propuser a pagar deve conseguir contratar. Não há
essa liberalidade. Veja o Código de Defesa do Consumidor, art. 54: “Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas
tenham sido aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas
unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor
possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo. [...]” o
conteúdo não pode ser alterado substancialmente.
Significa então que aqueles descontos, de vez em nunca oferecidos pelas
operadoras de serviço de telefonia, não descaraterizarão o contrato de adesão,
como já falamos antes.
Lendo os parágrafos, vemos muito mais detalhes. O que não
está no Código Civil está na jurisprudência.
Contrato preliminar
Lembrem-se daquele paralelo que fizemos com o namoro,
noivado e casamento. Namoro é fase pré-contratual. O noivado é o contrato
preliminar. Finalmente o casamento é o contrato definitivo. Vejamos: contrato preliminar
é a convenção que se valem as partes para
obrigarem uma delas ou ambas a realização futura de um contrato.
Então, o que o noivado quer? Transformar-se em casamento. O
contrato será o de casamento. Quais os objetos do contrato preliminar? O
contrato definitivo. Neste é que podemos ter vários objetos. Naquele, só se
pode ter um objeto único: a feitura do contrato definitivo.
A regra do pré-contrato não leva a que o contrato siga as
mesmas regras. Basta que as partes concordem na mudança. É como haver um casal
de namorados que levam um relacionamento liberal e, quando se casam, um dos
dois se torna conservador e passe a exigir “prestação de contas” do cônjuge.
Desde que este aceite, não haverá problema.
Para que serve o contrato preliminar? O típico é a promessa. A promessa de compra e venda é
a mais típica de todas. Serve para adiar a efetivação de um negócio. Para que isso?
A obrigação é diferente. O contrato obriga mais que o pré-contrato, por óbvio.
Pode ser que o sujeito desista de vender a coisa no ano que vem. O que ficou na
expectativa, sem a coisa, poderá ir a juízo, não pedindo a coisa, mas sim uma
indenização. Ele não tem direito real sobre o objeto. Se, entretanto, ele tiver
efetivado a compra e venda, por exemplo, de um Fusca, aí sim haverá transmissão
de direito real. Nisso o terceiro de boa-fé perderá o que tiver comprado pois
passará a agir o direito de sequela. Mas veremos isso melhor na evicção.
Forma do contrato preliminar: há quem diga que ele só terá
validade se for realizado na mesma forma que o definitivo. Promessa de ser
fiador, por exemplo, tem que ser escrita se o empréstimo, que é o contrato principal,
for feito por escrito. Mas não há nada que force as partes a fazerem isso. Há as
Súmulas 167 do STF: “não se aplica o regime do decreto-lei 58, de 10/12/1937,
ao compromisso de compra e venda não inscrito no registro imobiliário, salvo se
o promitente vendedor se obrigou a efetuar o registro.” e 76 do STJ: “A falta
de registro do compromisso de compra e venda de imovel não dispensa a prévia
interpelação para constituir em mora o devedor.”
Negociações preliminares não geram direitos como regra
geral. Não são contratos, não obrigam.
Contrato definitivo
Os objetos do contrato definitivo podem ser vários, de
acordo com a natureza do negócio. O contrato definitivo criará mais obrigações
do que o contrato preliminar, obviamente. q
Contrato com pessoa a
declarar
É uma inovação do Código Civil de 2002. Antigamente este
contrato se personificava no contrato de gaveta, por exemplo. É o acordo (avença) comum em que, no momento
da conclusão do contrato, uma das partes se reserva o direito de indicar a
pessoa que deve adquirir direitos e assumir as obrigações contratuais. O
agente ou a parte contrata em seu nome, mas se reserva o direito de indicar
alguém (outra pessoa) para figurar em seu lugar, ou para se sub-rogar em seus
direitos e obrigações.
O objetivo do contrato com pessoa a declarar é evitar
novas despesas com alienação, como a obrigação de pagamento de imposto de
transmissão intervivos. Daí se usa o contrato com pessoa a declarar. É como se
o último a entrar no contrato estivesse presente desde a primeira transmissão,
com efeitos (direitos e deveres) ex-tunc.
Daí chamamos o sujeito que entra na posteriormente na relação de “terceiro ex-tunc”.
O contrato com pessoa a declarar só terá eficácia se:
Art. 470, incisos I e II: hipótese da falta de indicação da pessoa
no prazo estipulado. O artigo diz:
“O contrato será
eficaz somente entre os contratantes originários:
I - se não houver indicação de pessoa,
ou se o nomeado se recusar a aceitá-la;
II - se a pessoa nomeada era insolvente, e a
outra pessoa o desconhecia no momento da indicação.”
Inciso I: se o nomeado recusar a aceitação.
Inciso II: se o nomeado era insolvente ou incapaz no momento
da indicação e a outra pessoa desconhecia essa circunstância. Se o sujeito se
revela incapaz, o contrato terá eficácia entre os contraentes.
Leiam os arts 467 a 471:
Seção IX
Do Contrato com Pessoa
a Declarar
Art. 467. No momento da conclusão do
contrato, pode uma das partes reservar-se a faculdade de indicar a pessoa que
deve adquirir os direitos e assumir as obrigações dele decorrentes.
Art. 468. Essa indicação deve ser
comunicada à outra parte no prazo de cinco dias da conclusão do contrato, se
outro não tiver sido estipulado.
Parágrafo único. A aceitação da pessoa
nomeada não será eficaz se não se revestir da mesma forma que as partes usaram
para o contrato.
Art. 469. A pessoa, nomeada de
conformidade com os artigos antecedentes, adquire os direitos e assume as
obrigações decorrentes do contrato, a partir do momento em que este foi celebrado.
Desde o momento em que foi celebrado, mesmo que alguém só
tenha entrado dois meses depois.
Art. 470. O contrato será eficaz
somente entre os contratantes originários:
I - se não houver indicação de pessoa,
ou se o nomeado se recusar a aceitá-la;
II - se a pessoa nomeada era
insolvente, e a outra pessoa o desconhecia no momento da indicação.
Art. 471. Se a pessoa a nomear era
incapaz ou insolvente no momento da nomeação, o contrato produzirá seus efeitos
entre os contratantes originários.
Não deixa de ter efeito. O contrato não desaparece. Se há um
incapaz, voltam-se aos contraentes originários.
Dever de casa: ler os artigos 462 a 465.